Оценка

Почему необходима оценка недвижимости и как она проводится?

Рынок жилой недвижимости продолжает стремительно развиваться, что приводит к увеличению спроса на услугу независимой оценки недвижимости. В этом материале мы подробно рассмотрим, в каких случаях необходима оценочная экспертиза, как она осуществляется и что нужно для её проведения.

Что такое оценка недвижимости?

Оценка недвижимости представляет собой процесс тщательного анализа и исследования объекта с целью определения его рыночной стоимости. Эта процедура помогает установить справедливую цену, которую можно запросить за объект на рынке или использовать в различных сделках.

Почему проводят оценку квартиры при ипотеке?

Ипотечные кредиты, как правило, оформляются на длительный срок — вплоть до 30 лет. За это время финансовое положение заёмщика может измениться. Чтобы минимизировать свои риски, банк требует залог в виде недвижимости или прав требования по договору долевого участия в строительстве (если объект ещё строится). Если заёмщик не сможет выполнять свои обязательства, банк получает право продать недвижимость через публичные торги, чтобы покрыть свои потери.

Для получения ипотечного кредита заёмщик обязан предоставить банку пакет документов, включающий отчёт об оценке недвижимости. Этот документ содержит информацию о рыночной и ликвидационной стоимости объекта. Ликвидационная стоимость особенно важна для банка, так как она позволяет определить минимальную цену, по которой недвижимость можно будет продать в случае неплатёжеспособности клиента. Таким образом, оценка снижает риски банка и обеспечивает возврат кредитных средств даже в неблагоприятных обстоятельствах.

Обязательно ли проводить оценку недвижимости при ипотеке?

Да, проведение оценки является обязательным требованием. Согласно Федеральному закону от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», рыночная стоимость недвижимости должна быть указана в закладной или договоре об ипотеке (статьи 9, 14).

Кроме того, оценка необходима для страховой компании, так как при оформлении ипотеки заёмщик обязан заключить договор имущественного страхования (статья 31 того же закона). Страховая компания использует данные отчёта для определения стоимости объекта, подлежащего страхованию.

Когда ещё может понадобиться оценка недвижимости?

Хотя оценка не всегда обязательна, её проведение может быть полезным во многих ситуациях. Заключение независимого эксперта поможет быстрее решить следующие задачи:

Оспаривание кадастровой стоимости;
Устранение спорных вопросов с налоговыми органами;
Оценка ущерба, причинённого недвижимости (например, вследствие пожара, затопления или грабежа);
Урегулирование имущественных споров (например, при разводе или выкупе доли бизнеса у партнёра).

Кто может проводить оценку недвижимости?

Оценка недвижимости выполняется либо независимыми оценщиками, либо банком.

Если при ипотечной сделке оформляется закладная, привлечение независимого эксперта обязательно. Работа оценщиков регулируется Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Этот закон строго регламентирует порядок проведения оценки, предъявляет требования к отчётности и обязывает оценщиков страховать свою гражданскую ответственность. Кроме того, специалист должен иметь профильное образование и состоять в саморегулируемой организации оценщиков (СРО).

Если же закладная не оформляется, банк может самостоятельно оценить стоимость недвижимости. Тем не менее, в случае возникновения разногласий относительно стоимости объекта может потребоваться независимая экспертиза.

Какие виды стоимости существуют?

При оценке недвижимости чаще всего используются следующие виды стоимости:

Рыночная стоимость. Это средняя цена объекта на рынке, которая рассчитывается путём сравнения с аналогичными объектами по площади, расположению и другим характеристикам. Она наиболее часто используется в сделках купли-продажи.
Ликвидационная стоимость. Это цена, по которой объект можно быстро продать. Она, как правило, ниже рыночной. Банки ориентируются именно на ликвидационную стоимость, так как она показывает минимальную сумму, которую можно получить при продаже залога.
Инвестиционная стоимость. Это стоимость объекта, используемого в качестве инвестиции, например, для сдачи в аренду.
Кадастровая стоимость. Она определяется в ходе государственной кадастровой оценки и используется для расчёта налогов.

Этот перечень не является исчерпывающим, и в зависимости от цели оценки могут применяться и другие виды стоимости.

Какие факторы влияют на рыночную стоимость недвижимости?

Рыночная стоимость объекта зависит от множества факторов, среди которых можно выделить основные:

Местоположение дома;
Возраст здания;
Этажность;
Наличие и качество ремонта;
Наличие балкона или лоджии;
Высота потолков;
Общая площадь объекта;
Уровень инфраструктуры района;
Благоустройство придомовой территории;
Качество использованных строительных материалов.

Какие методы используют для оценки недвижимости?

Согласно Федеральному стандарту оценки, утверждённому приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297, существует три основных подхода:

Доходный подход. Применяется для оценки объектов, которые приносят доход (например, сдаваемых в аренду помещений). Оценщик прогнозирует будущие доходы и расходы, связанные с объектом.
Затратный подход. Основан на расчёте затрат, которые потребуются для создания или восстановления объекта с учётом его износа. Этот подход чаще используется для оценки строящихся объектов.
Сравнительный подход. Наиболее распространённый метод, особенно для жилой недвижимости. Объект сравнивается с аналогичными по метражу, расположению и другим характеристикам. Этот подход требует учёта множества факторов, так как даже квартиры в одном доме могут существенно отличаться в цене.

Как выбрать оценщика?

Обычно банки предлагают список аккредитованных оценочных компаний, из которых клиент может выбрать любую. Однако заёмщик вправе найти оценщика самостоятельно, при условии, что компания имеет аккредитацию в банке. При выборе оценочной компании следует обратить внимание на её опыт, длительность работы на рынке и отзывы клиентов.

Какие документы нужны для оценки жилья?

Для оценки строящегося жилья потребуется:

Паспорт;
Акт приёма-передачи;
Договор участия в долевом строительстве (или договор уступки прав).

Для оценки вторичного жилья потребуются:

Паспорт;
Документы, подтверждающие право собственности (например, выписка из ЕГРН или свидетельство о госрегистрации);
Документы-основания возникновения права собственности (например, договор купли-продажи);
Техническая документация (технический паспорт, поэтажный план).

Уточнить точный перечень документов можно в оценочной компании.

Нужна ли повторная оценка при рефинансировании ипотеки?

Да, при рефинансировании требуется новая оценка объекта. Она необходима для определения актуальной стоимости недвижимости, так как за время выплат по кредиту с объектом могли произойти изменения. Даже если рефинансирование проводится в том же банке, где была оформлена ипотека, без новой оценки не обойтись.

Может ли кто-то повлиять на результаты оценки?

Ни банк, ни заёмщик не могут повлиять на результат независимой оценки. Оценочные компании действуют в рамках закона и дорожат своей репутацией, поэтому не будут умышленно завышать или занижать стоимость объекта.

Можно ли провести оценку самостоятельно?

Да, вы можете самостоятельно оценить недвижимость, изучив рыночные цены на аналогичные объекты. Однако такая оценка не будет иметь юридической силы и не будет принята банком или судом. Для официального заключения лучше обратиться к профессиональным оценщикам.

Как проходит процесс оценки недвижимости?

Процедура оценки включает несколько этапов:

Выбор аккредитованного оценщика.
Заключение договора с оценочной компанией.
Осмотр объекта оценщиком (личный выезд обязателен).
Подготовка отчёта об оценке и передача его заказчику.

Срок подготовки отчёта зависит от типа объекта: для типового жилья он занимает несколько дней, а для уникальных объектов может потребоваться больше времени.

Сколько действителен отчёт об оценке?

Согласно Федеральному закону от 29.07.1998 № 135-ФЗ, отчёт об оценке недвижимости действителен в течение 6 месяцев. Хотя этот срок достаточно длительный, не стоит затягивать с оформлением сделки, чтобы не пришлось заказывать новую оценку.